Der Rat von Halifax erwägt eine Politik, die „bezahlbaren“ Wohnraum in neuen Siedlungen vorschreibt

Jul 19, 2023

Eine neue Politik, die nächste Woche dem Rat vorgelegt wird, würde bezahlbaren Wohnraum in neuen Siedlungen erfordern, aber wie erschwinglich dieser sein wird, steht zur Debatte.

Eine inklusive Zoneneinteilung würde den Preis eines Prozentsatzes der Häuser in einem neuen Gebäude senken. In ganz Nordamerika gibt es unterschiedliche Herangehensweisen an diese Idee, mit sowohl freiwilligen als auch obligatorischen Programmen und unterschiedlichen Prozentsätzen, die zu unterschiedlichen Sätzen zurückgestellt werden.

Der Rat forderte die Behörde im Dezember 2016 auf, eine inklusive Zoneneinteilung anzuwenden, und legte in einem Bericht nahe, dass HRM jährlich bis zu 250 neue erschwingliche Einheiten schaffen könnte. Nach jahrelanger Verzögerung verabschiedete die Regierung im Oktober 2021 Änderungen der Gemeindesatzung, um HRM die Nutzung inklusiver Zoneneinteilung zu ermöglichen.

In einem Bericht, der am Dienstag dem Rat vorgelegt wurde, empfahl die Planerin Jamy-Ellen Proud, endlich mit dem Prozess zur Einführung einer inklusiven Zoneneinteilung zu beginnen. Der Bericht von Proud basiert auf den Empfehlungen eines Beraters, der mit der Durchführung von Untersuchungen zu diesem Thema beauftragt wurde.

„Inklusive Zoneneinteilungsprogramme haben sich als wirksames Instrument erwiesen, um durch die Nutzung privater Wohnungsbauprojekte erschwinglicheren Wohnraum zu schaffen“, schrieb Proud.

Wir hoffen, dass Ihnen unsere Arbeit gefällt. Wenn Sie uns mit einem wiederkehrenden Abonnement unterstützen möchten, klicken Sie bitte auf diese Schaltfläche. Wir wissen das wirklich zu schätzen.

„Bestehende Programme in Kanada und in den gesamten Vereinigten Staaten zeigen, dass gut konzipierte inklusive Zoneneinteilungsprogramme einen erheblichen, positiven Einfluss auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum haben können, ohne einen Anstieg der Preise für marktüblichen Wohnraum auszulösen.“

HRM sollte in der gesamten Gemeinde eine verbindliche inklusive Zoneneinteilungspolitik einführen, empfahl Proud.

„Rechtsprechungs- und Best-Practice-Forschung zeigt durchweg, dass Pflichtprogramme bei der Schaffung neuer erschwinglicher Einheiten erfolgreicher sind als freiwillige Programme“, schrieb Proud.

„Pflichtprogramme sind auch erfolgreicher bei der Verteilung neuer bezahlbarer Wohneinheiten im gesamten Programmgebiet, anstatt neue Wohneinheiten in Gebieten zu konzentrieren, die bereits erschwinglicheren Wohnraum bieten.“

Die Gemeinde würde die Richtlinie zunächst in Gebieten mit dem höchsten Wachstum umsetzen, wie den im Zentrumsplan identifizierten zukünftigen Wachstumsknotenpunkten. Dazu gehören Bereiche wie das West End Mall-Gelände und Dartmouth Cove.

Die Planer würden sich vor allem auf Gebäude mit mehreren Wohneinheiten konzentrieren, egal ob Miet- oder Eigentumswohnungen, aber die Richtlinie könnte durch Cash-in-lieu auch auf kommerzielle und industrielle Entwicklungen angewendet werden.

Die Richtlinie würde der Einbeziehung bezahlbarer Wohnungen in die Gebäude den Vorzug geben, aber Optionen für Barzahlungs- oder Offsite-Unterkünfte einrichten, die „die Kosten für den Ersatz der fehlenden Vor-Ort-Unterkünfte angemessen und verhältnismäßig widerspiegeln“.

Im Plan fehlen noch zwei wichtige Aspekte: der „Stilllegungssatz“ und der „Bezahlbarkeitsstandard“.

Der Stilllegungssatz gibt an, welcher Prozentsatz der Einheiten in einem Gebäude erschwinglich sein wird. In kanadischen Gerichtsbarkeiten liegen die üblichen Stilllegungssätze zwischen 5 % und 20 %, wobei höhere Sätze für erschwinglichere Wohnungen sorgen. Edmonton verwendet einen Satz von 5 % und hat zwischen 2015 und 2018 nur 26 neue erschwingliche Einheiten geschaffen. In Richmond, BC, beträgt der Satz je nach Region entweder 10 % oder 15 %, und diese Stadt hat seit 2007 900 neue erschwingliche Einheiten geschaffen.

Der Bericht an den Rat aus dem Jahr 2016 deutete darauf hin, dass mit einem Steuersatz von 10 % jährlich 180 bis 250 bezahlbare Wohneinheiten geschaffen werden könnten, basierend auf jährlichen Baubeginnen zwischen 1.800 und 2.500 Wohneinheiten.

Der Erschwinglichkeitsstandard kann anhand der Marktmiete oder des Durchschnittseinkommens in der Umgebung ermittelt werden.

„Die meisten kanadischen Gerichtsbarkeiten mit inklusiven Bebauungsplänen knüpfen die Erschwinglichkeit an einen Prozentsatz der Marktmiete, typischerweise zwischen 80 und 90 % der durchschnittlichen Marktmiete“, schrieb Proud.

„Die übrigen Rechtsordnungen knüpfen die Erschwinglichkeit … an einen definierten Bereich von Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen.“

Der Berater schlug der Gemeinde vor, die Erschwinglichkeit entweder auf dem Einkommen des Haushalts oder des Einzelnen basieren zu lassen.

Auch der Zeitraum der Erschwinglichkeit, etwa 15 Jahre, 99 Jahre oder auf unbestimmte Zeit, und die Art und Weise, wie die Gemeinde das Eigentum und die Verwaltung der Wohnungen regeln wird, müssen noch geklärt werden.

Proud empfahl HRM im Einklang mit dem Berater, einen anderen Berater mit der Durchführung einer Analyse der finanziellen Auswirkungen auf den Markt zu beauftragen.

„Eine solche Studie ist erforderlich, um die potenziellen Auswirkungen eines inklusiven Bebauungsprogramms auf den Wohnungsmarkt im HRM zu verstehen, und könnte sich mit dem optimalen Erschwinglichkeitsstandard, der Stilllegungsrate, der Abgrenzung von Marktpreiszonen, der Mindestentwicklungsgröße und der angemessenen Menge befassen Bargeld, das anstelle von Einheiten vor Ort bezahlt werden könnte“, schrieb Proud.

HRM würde auch eine öffentliche Konsultation zu der Idee durchführen, einschließlich Online- und persönlicher Beteiligung.

Zane Woodford ist der Stadtreporter des Halifax Examiner. Er berichtet über das Rathaus von Halifax und trägt zu unserer laufenden PRICED OUT-Wohnungsserie bei. Twitter @zwoodford Mehr von Zane Woodford